Conforme artigo 35 da Lei de Locação (Lei nº 8.245/91), salvo disposição contrária no contrato de aluguel, as benfeitorias realizadas pelo(a) locatário(a) no imóvel locado são indenizáveis, sendo permitido, ainda, o exercício do direito de retenção:
SEÇÃO VI
Das benfeitorias
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
No entanto, a Seção VI da Lei de Locação, “Das Benfeitorias”, não trata da oportunidade em que o(a) locatário(a) deverá requerer a indenização pelas benfeitorias agregadas ao imóvel, tornando-se questão abordada no Recurso Especial nº 1.791.837/DF, julgado em 17.11.2020 pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Isso porque, em ação de ressarcimento de benfeitorias em imóvel, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal julgou que o prazo prescricional para pleitear a indenização deveria ser contado a partir da data do desembolso realizado pelo(a) locatário(a).
E, diante desse entendimento, o TJDF julgou improcedente o pedido de ressarcimento das benfeitorias realizado por uma ex-locatária.
Ocorre que a ex-locatária recorreu ao STJ, originando o REsp nº 1.791.837/DF, para questionar a decisão do tribunal local e, para sua alegria, a Corte Superior virou o julgado a seu favor, fixando importantíssimo entendimento quanto ao “ponto de partida” do prazo prescricional ao direito de ressarcimento por benfeitorias em imóvel.
Em análise ao Recurso Especial, a Ministra Nancy Andrighi concluiu que, à luz do que já definiu o artigo 189 do Código Civil, surge a pretensão para o titular quando se tem por violado determinado direito.
Dessa forma, conforme examinou a ministra, por óbvio que o direito à pretensão de indenização por benfeitorias poderia surgir apenas quando rescindido ou findo o contrato de aluguel. Ou, ainda, conforme o caso apresentado em Recurso Especial, o direito à pretensão da recorrente decorreu da data do trânsito em julgado da sentença que rescindiu o contrato de locação firmado.
Vale ressaltar, ainda, que o REsp nº 1.791.837/DF fora objeto para reafirmar o entendimento do STJ de que a pretensão do titular para ajuizar pedido de ressarcimento das benfeitorias realizadas em imóvel locado prescreve em três anos, nos exatos moldes do artigo 206, §3º, do Código Civil, devendo o ex-locatário(a) atentar-se ao evento do qual surgirá eventual direito à pretensão de indenização.
A propósito, é o que se extrai do acórdão da Terceira Turma no julgadomento do REsp nº 1.791.837/DF:
“1. DA PRESCRIÇÃO (art. 206, § 3º, IV, do CC/02)
1. Inicialmente, convém salientar que não há dúvidas quanto ao prazo prescricional aplicável para o exercício do direito ao ressarcimento das benfeitorias úteis realizadas no imóvel. Ele é de 3 (três) anos, tendo em vista tratar-se de pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa (art. 206, § 3º, IV, do CC/02). A controvérsia no presente recurso se estabelece, em verdade, quanto ao termo inicial do referido prazo prescricional.”
Fontes:
